Bli medlem i Unga Aktiesparare här
De senaste åren har förutsättningarna för bolagen inom den på Stockholmsbörsen tungt viktade fastighetssektorn förändrats. Förvaltaren Peter Norhammar lär ut mer om den breda branschen, lyfter fram intressanta segment och bjuder på analystips i jakten på framgångsrika aktier.
Det finns massvis av börsnoterade fastighetsbolag i Sverige och sektorn är ett mycket viktigt inslag på Stockholmsbörsen.
Peter Norhammar, som förvaltar totalt tre fastighetsfonder åt NRP Anaxo, Coeli respektive Avanza, konstaterar att det finns en unik kultur anförd av ett flertal riktiga entreprenörer, såsom Balders Erik Selin och Sagax David Mindus, som sätter agendan på fastighetsmarknaden i landet.
– Det finns många grundare och vd-personer som är väldigt skickliga på det de gör och även har mycket “skin in the game”. De styr bolagen med sina egna pengar. Det lägger grunden för en trygghet och ger chansen att skapa lönsamma bolag. Det här är något som skiljer Sverige och Norden från resten av världen, säger han.
Peter Norhammar konstaterar sedan att fastighetssektorn både är dynamisk och bred. Det finns massvis av delnischer. Allt från riktigt konjunkturkänsliga bolag som är fokuserade på nyproduktioner av bostadsrätter och kontor i Stockholm till hotellbolag, ett exempel är Pandox, till aktörer som är inriktade på betydligt mer stabila områden som hyresbostäder och lager-, logistik och lättindustri.
– Delsegmenten drivs av olika värdedrivare. De utvecklas inte i samma riktning. Från 2010–2020, när räntor och inflation var obefintliga, kunde du köpa nästan vilken typ av fastighet som helst och räkna hem den. Nu ser det annorlunda ut när vi har en större inflation och räntor som är över noll. Det skapar bra möjligheter för den som är finansiellt bevandrad och gillar att djupanalysera de olika nischerna.
Peter Norhammar hymlar inte om att branschen kan påverkas mycket av förändringar i makroekonomin. Men han lyfter också fram vikten av att verkligen göra sin hemläxa och fokusera mer på den verksamhet som bolagen faktiskt driver.
– Vissa bolag är mer utsatta för till exempel en ändrad styrränta än andra. Däremot är det lätt att glömma att det här är rörelsedrivande, ofta stora, bolag, som jobbar med att utveckla sina fastighetsbestånd. Hur tar de hand om sina hyresgäster och hur arbetar de med att förfina och bygga ut sina fastigheter? Det blir dumt att sälja svenska fastighetsaktier på grund av inflationen i USA periodvis är lite högre. I stället är det bättre att titta på hur bolaget presterar och utvecklas rent operationellt.
Vid en investering i ett så kallat “enfastighetsbolag” är det dock en helt annan grej.
– Då kanske du köper in dig i ett enda hus som sedan är tänkt att säljas om åtta–tio år. Då blir bolaget väldigt beroende av intäktsströmmarna från kanske tre hyresgäster.
Viktiga nyckeltal
Peter Norhammar betonar att han tittar extra mycket på två värderingsnyckeltal när han letar efter spännande aktier.
Först: börskurs/substansvärde. Det går ut på att det görs ett antagande om vad värdet skulle vara om bolaget är på väg att likvideras och ska sälja sina fastigheter och betala sina skulder och vad som sedan skulle vara kvar här och nu.
Peter Norhammar tycker dock att nyckeltalet kan vara aningen trubbigt.
– Jag försöker att inte stirra mig blind på det. Låt säga att jag betalar 10 kronor för dagens substansvärde men att jag tror att substansvärdet kan vara tio gånger högre om tio år. Då kan det vara värt att betala lite högre vad som är substansvärdet just för stunden, säg att det är 9 kronor, för att få vara med på tillväxtresan, säger han, och tillägger:
– Sedan gäller även det omvända. Om ett bolag handlas till en substansrabatt om 30–40 procent går det ju bara att realisera det om bolaget likvideras nu. Det kanske fortsätter att förränta sitt kapital på ett sämre sätt och tappar hyresgäster de kommande fem åren. Det kan vara värt att betala en premie. Förutsatt att bolaget jobbar för att öka sitt substansvärde och att vi tror att de kommer att lyckas.
Sedan slår Peter Norhammar ett slag för pris/kassaflöde. Det blir ett större grepp om hur resultaträkningen faktiskt ser ut, om hur kassaflödena står sig efter betalda räntor.
– Det här är ett mycket mer relevant nyckeltal nu när vi har positiva räntor. Från 2010 till 2020 steg alla substansvärden väldigt snabbt. Pris/kassaflöde säger mycket om ett bolags finansiella mående.
Nischerna som sticker ut
Peter Norhammar delar inte med sig av några specifika aktietips. Men han bjuder däremot på en genomgång av segment som är mer intressanta än andra.
– Just nu är fastigheter inom lager-, logistik- och lättindustri, vissa typer av lågprisvaruhus och samhällsfastigheter extra mycket i fokus. De ger en ganska hög avkastning, om 5–8 procent, vilket räcker för att både täcka dagens räntenivåer och även om räntorna stiger.
Peter Norhammar vänder sedan på steken och lyfter fram hyresbostäder som en nisch som inte har samma uppsida rent generellt.
– Det är väldigt stabilt och det sista människor vill är att lämna sina hyreslägenheter. Men avkastningen är också väldigt låg på fastigheterna och om räntorna stiger skulle hyresbostadsbolagen få svårare att betala dem.
Förvaltaren konstaterar också att det råder en rätt så djup lågkonjunktur för tillfället. Det gör att Stockholm, som är en av Europas mest konjunkturkänsliga städer, inte är den marknad med bäst slagläge i närtid.
– Då går marknaderna i Öresundsregionen och i medelstora regionstäder, bland annat Örebro, Västerås och Gävle, bättre och är mer stabila. Samtidigt är Stockholm en långsiktig vinnare sett till urbaniseringstrenden eftersom landets befolkning inte riktigt växer och att fler flyttar till de större städerna.
Peter Norhammar oroar sig heller inte särskilt mycket för att den svaga kontorsmarknaden i inte minst Stockholm kommer att bestå för evigt.
– Jag tror mer att det handlar om den svaga konjunkturen än om att beteendet sitter kvar efter covidpandemin. Företagen vill ha tillbaka folk på kontoren, men det är en hög siffra kring uppsägningar inom inte minst IT- och start-up-bolag. Det kommer att förändras när vindarna vindar och folk ska återanställas.
Några andra trender som gynnar den svenskan fastighetsbranschen går, enligt Peter Norhammar, att hitta i: deglobalisering, återindustrialisering och satsningar på försvar och civil infrastruktur i och med medlemskapet i Nato.
– Sedan kommer så klart en megatrend som den med e-handeln att fortsätta att växa. Det kommer att öka efterfrågan på lager- och logistiklokaler. Bolagen som är fokuserade på dessa områden kommer att kunna ta ytterligare marknadsandelar.
Vad gör svenska fastighetsaktier intressanta sett ur ett längre perspektiv?
– Norden är en mycket bra plats med hög BNP per capita och en trendmässigt hög tillväxt. Länderna är välskötta och vi har många väldigt bra bolag på inte minst Stockholmsbörsen. De är generellt sett skickliga på att utveckla sina bestånd, växa verksamheterna och på att både dela ut pengar och återinvestera i nya projekt och satsningar, säger Peter Norhammar.
